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不動産所得にならないもの

各種事業展開をしている方の場合では、確定申告などを行うことが必要とされており、その収支に関しては既定の方法で算出しなければなりません。その中でも必要経費として認められるものもあり、しっかりと確認することが求められています。そんな中、賃貸アパートや賃貸マンションなどを所有していて、入居者からの家賃収入を得ている方も数多く存在しています。このケースでは家賃収入に関しては不動産所得に該当することになり、一般的には青色申告を行うことが推奨されています。しかし、賃貸住宅の場合であっても、下宿などの場合では、入居者に食事を提供するケースも見られます。このような事業形態の場合では、不動産所得としては認められないことになり、一般的な事業所得として計算することが必要とされています。また、駐車場に関しては、一般的な月極駐車場の場合では、賃貸アパートと同様に不動産所得に該当することになりますが、その一方で時間極駐車場として不特定多数の方々に提供しているようなケースでは、不動産所得には該当しないことになります。不動産関連では他にも規模などによって細かい規定がありますが、それぞれの方式によって税務上の取り扱いが異なるために専門家に相談することもおすすめになります。

不動産所得になるもの

不動産所得は、総収入金額から必要経費や青色申告特別控除を引いて計算します。
不動産所得に該当するものは様々ありますが、基本的には不動産の貸付による対価が不動産所得として該当します。
よって、地代や家賃、礼金、更新料に関しては不動産所得に該当しますので、所得計算の際には含める必要があります。
しかし、同質の所得でもその条件や状況が少し変わることで、不動産所得に該当するものとそうでないものに分かれることはあります。
そういったものの具体例として有料駐車場を貸した場合による賃貸収入がありますが、月極駐車場と時間極駐車場では扱いが変わっています。具体的には、月極駐車場の場合は不動産所得に該当しますが、時間極駐車場の場合はその他の所得である事業所得や雑所得に該当します。
有料駐車場の貸付による収入である点は両者とも同様ですが、不動産所得に該当する月極は保管責任を伴わず、一方の時間極は保管責任を負うといった点で異なります。なぜこのような両者の違いによって所得計算の際の取り扱いが変わってくるかというと、不動産所得は純粋に資産の貸付からの所得を対象としているのに対して、事業所得等は資産の貸付に人的な役務提供が伴う所得を対象としているからです。

 

不動産所得の計算方法

不動産所得は総合課税で他の給与所得などと合計して課税されます。家賃などの収入金額から必要経費を差し引いたものが所得になります。必要経費には不動産仲介会社への仲介手数料、租税公課、これには固定資産税、都市計画税、印紙代、不動産取得税、登録免許税などがあります。損害保険料、火災保険や地震保険料などです。減価償却費、修繕費、修繕費では資産価値を高めるようなものは認められません、そして借入金の利子などです。銀行ローンを組んで購入資金を返済することも考えられます。マンションを区分所有していれば管理費、修繕積立金なども該当します。収入より経費の方が多い、つまり赤字のこともあり得ます。

給与などと合計したものに5%から40%の所得税がかかります。この時に損益通算ができます。所得税のかかるのは所得から基礎控除、社会保険控除、配偶者控除などを引いた額に対してです。住民税は10%です。
不動産の規模が事業と認められる規模の場合は、青色申告の特別控除や青色事業専従者に対する給与控除を適用することも可能になります。一般的に事業として認められるのは貸家なら5棟以上、貸室なら10室以上、駐車場なら50台以上が目安になります。

 

申告分離課税

株式の売却益や配当金も当然ながら課税の対象となります。これらの所得に対しては基本的に源泉徴収されるので確定申告をする必要はありません。しかし確定申告した場合は配当控除や損益通算の適用を受けることが可能になります。ただしこれらはどちらか一つしか適用することはできず、確定申告の際に課税方式を総合課税とするか申告分離課税とするかで適用できるものが異なってきます。
総合課税方式で申告した場合は配当控除を適用することができます。配当所得を含めた課税所得が330万円以下の人であれば、配当にかかる所得税や住民税の税率を下げてもらうことができるのです。
これに対して分離課税方式で申告した場合は損益通算を適用することができます。これは株式や投資信託によって売却損を出している人にとって有効な方式です。損失を利益と合算することで納税額を減少させることができるのです。さらにこれは繰り越し控除の対象ともなりますので、一度で損失分のすべてを申告できない場合は、翌年以降も3年間は確定申告することにより損失分を繰り越すことができます。
ただし配偶者控除の適用を受けている人で、株式の配当金や売却益などによる所得が38万円以上の人が分離課税方式で申告した場合は、扶養の対象から外れてしまうため世帯にかかる税負担が増えることになります。

総合課税

配当所得は剰余金の配当や分配、利益の配当などが含まれます。そして、配当所得の金額は、収入金額から負債利子を引くことで求めます。
まず、収入金額ですが、配当所得に該当するものは原則として所得税が20%源泉徴収されるため、手取金額の場合は手取り金額を80%で割って収入金額に戻す必要があります。
また、負債利子は、配当所得を生ずべき元本を得るために必要とした負債の利子となります。
この負債利子は、その年中に支払うものの控除が認められています。
これらの配当所得に該当するものは、原則として総合課税され、超過累進税率により所得税が計算されます。また、源泉徴収税額は、確定申告のときに精算されます。
さらに、上場株式等を譲渡した場合に譲渡損失が生じた場合は、この譲渡損失を上場株式等の配当所得の金額か控除することができます。
このように、上場株式等の譲渡損失と配当所得を損益通算することができます。
また、剰余金の配当、利益の配当、剰余金の分配等の配当所得を有する場合には、一定の方法により計算した配当控除額を控除します。
このとき、外国法人から受ける配当や特定目的会社から受ける配当、基金利息等は配当控除の対象とはならないので、注意が必要です。

配当所得の計算方法と課税方式

配当所得には、法人から受ける剰余金の配当、利益の配当、剰余金の配当、基金利息、一部を除いた投資信託の収益の分配、特定受益証券発行信託の収益の分配などが該当します。
所得の計算方法は、収入金額から負債の利子を引いたものとなります。
収入金額は手取り金額とは違います。配当などの支払いを受けるときには所得税が20%源泉徴収されているため、この手取り額を源泉徴収がされる前の金額に戻してやらなければいけません。具体的には、手取り金額を0.8で割るといった作業をすることによって、金額を求めることが出来ます。
そして、負債の利子は、所得を生ずべき元本を取得するために要した負債利子で、その年中に支払うものの控除が認められています。さらに、控除できる金額はその年の元本所有期間に対応した金額となります。
そして、課税方法は原則として総合課税となり、超過累進税率によって税額が計算されます。
また、課税方法には特例があります。上場株式等の配当等や公募証券投資信託の収益の分配に係る配当等、特定投資法人の投資口の配当等の場合や、さらにそれ以外にも、1銘柄につき10万円以下のものは申告不要制度を利用することが出来ます。
申告不要制度を利用すると、課税関係が源泉徴収額だけで完結するため、確定申告が不要となります。

利子所得にならないもの 

金融緩和が進められる中、一般の投資家が選択できる金融商品の種類は増えていますが、数多くある金融商品の中でも人気の高いのが外貨預金と投資信託です。
外貨預金のメリットとしては、国内の金融機関の預貯金よりも高金利な通貨が多く、リスクをとらずに高利回りを狙えるという点があります。また、外国の通貨の価格は株式などと同様に常に変動し続けているため、為替レートの動きを上手に掴むことができれば為替レートの変動による為替差益を期待できるというメリットもあります。
もうひとつの人気のある投資信託ですが、これには地方自治体や企業が発行している債券によって運用を行なう公社債投資信託というものと、ファンドの資産の一部に株式を組み入れていたり将来的に株式を組み入れることが可能な証券投資信託があります。
さまざまな投資方法が金融緩和によって可能になった現在ですが、投資によって何らかの利益が発生した場合には、その利益の金額によっては課税対象となってしまいます。
外貨預金の場合、利息については利子所得となり20%が源泉徴収されることになっています。しかし、外貨預金の為替差益については雑所得となり、総合課税の対象となります。
また、投資信託の場合には、公社債のみで運用しているものについては運用によって生じた収益は利子所得となります。それに対して証券を組み入れた投資信託の収益は株式の配当金と同じ扱いになり、配当所得となります。

利子所得になるもの 

株式投資信託と違い、公社債投信では国債や社債によって運用されています。現在の預貯金の金利では、せっかくの資産を運用していても実際に手にできる利息はほとんど期待することはできませんが、公社債投信の場合、あらかじめ元本や利息が約束されている国債や社債で運用を行なうため、より高利回りの資産運用ができるという点が魅力となっています。そのため、長期的に安定した資産運用を行ないたいという人に人気のある金融商品となっています。
この投信では年に一度、分配金が支払われることになります。分配金に関しては通常の預貯金などと同様に課税対象となりますが、利子所得として源泉徴収されることになっています。そのため、公社債の運用によって分配金が支払われたからといって、あらためて確定申告をする必要はありません。
また、この金融商品を現金に戻す場合には、解約請求と買取請求の二種類の方法がありますが、解約をした場合には戻した現金は利子所得となり、20%の源泉徴収を受けることになります。売却を選択した場合には、売却益に対して20%の税金が源泉徴収されます。
株式投信とは異なり、利子所得に関しては源泉徴収されるため神経質になる必要はありませんが、知識のひとつとしてぜひ覚えておくようにしましょう。

利子所得の計算方法

利子所得の金額は、公社債の利子、預貯金の利子、金銭信託や貸付信託の収益の分配、公社債投資信託の分配、公募公社債等投資信託の収益の分配などによって得た収入金額となります。ここで注意しなければいけないのは、収入金額と手取り金額は違うということです。利子等の支払いを受ける際には所得税が15%、住民税が5%源泉徴収されるため、手取り金額は税引き後の金額となります。ですから、手取り金額を税引き前の金額に戻して計算する必要があります。
また、収入を得るための経費は必要としないため、経費の控除は認められておりません。
次に、課税方法は源泉分離課税となっております。
源泉分離課税とは、支払いを受ける際に所得税が15%、住民税が5%源泉徴収されているため、それだけで課税関係が完結するという課税方法です。例えば、銀行預金ついて支払われた利子は記帳される際には源泉徴収がなされた後の金額が記帳されます。このような利子をいちいち源泉徴収を考慮して計算しなおしてから所得税計算に組み込むということをすると、とても大変なことになってしまいます。
よって利子等発生の大量性を考慮して、租税特別法の適用によって確定申告は不要となっております。